ImmobilienbewertungMayen 2025

Mayen ist eine große kreisangehörige Stadt im Landkreis Mayen-Koblenz und liegt in der vulkanischen Osteifel zwischen Rhein, Mosel und Ahr. Die Stadt wird wegen ihrer Lage am Übergang von der Eifel zum Neuwieder Becken häufig als Tor zur Eifel bezeichnet. Geprägt wird das Stadtgebiet vom Tal der Nette, die aus der Eifel kommend die Stadt durchfließt. Stadtstrukturell gliedert sich Mayen in die Kernstadt und die vier Ortsbezirke Alzheim, Hausen, Nitztal und Kürrenberg mit eigenen Ortsbeiräten und Ortsvorstehern. Alzheim liegt rund vier Kilometer südlich der Kernstadt und hat sich zu einem beliebten Wohnvorort entwickelt. Hausen und Nitztal reihen sich entlang der Nette ein, während Kürrenberg als staatlich anerkannter Erholungsort auf einer Hochfläche nordwestlich der Stadt in einer waldreichen Umgebung liegt. Für die Bewertung ist die Erreichbarkeit wichtig: Mayen verfügt mit Mayen Ost und Mayen West über zwei Bahnstationen. Die RB 23 verbindet Mayen Ost über Andernach mit Koblenz und weiter Richtung Limburg (Lahn), zusätzlich verkehren regionale Verbindungen Richtung Kaisersesch. Innerhalb der Stadt sind Kernstadt, Hausen und Nitztal durch die Stadtbuslinien 375, 378 und 379 verknüpft; Regiobusse 380 bis 383 binden unter anderem Kürrenberg und Alzheim an. Ergänzend gibt es Anruf-Linien-Fahrt-Angebote und Anruf-Sammeltaxi-Systeme für periphere Lagen.

Die Kernstadt wird vom Ensemble aus Genovevaburg oberhalb des Marktplatzes, der Fußgängerzone und dem historischen Straßennetz geprägt. Nach schweren Kriegszerstörungen im Zweiten Weltkrieg wurde die Innenstadt unter Beibehaltung der alten Straßenzüge weitgehend neu aufgebaut, sodass heute ein Mix aus Nachkriegsbauten, jüngeren Modernisierungen und einzelnen Altbauten entsteht. Erdgeschosslagen in der Fußgängerzone sowie rund um Marktplatz und Obertor sind stark durch Handel, Gastronomie und Dienstleistungen belegt. Die Genovevaburg beherbergt Eifelmuseum und Deutsches Schieferbergwerk und ist Kulisse für die Burgfestspiele, die in den Sommermonaten mehrere zehntausend Besucherinnen und Besucher anziehen. Während der Sanierung der Burg finden Aufführungen zeitweise auf Flächen in der Innenstadt, etwa vor der Herz-Jesu-Kirche, statt. Zusätzlich sorgen Großveranstaltungen wie der Lukasmarkt für saisonal hohe Frequenzen. Aus Bewertungssicht führen diese Einflüsse zu typischen Mischlagen: Objekte mit Wohnungen in den Obergeschossen und gewerblich genutzten Erdgeschossen sind eher über den Ertragswert zu betrachten, Schallschutz, Lieferverkehr, Parkraumsituation und eventbezogene Spitzenbelastungen sind zu prüfen.

Die Stadtteile Alzheim, Hausen, Nitztal und Kürrenberg bilden eigenständige Wohnlagen mit deutlich anderem Charakter als die Kernstadt. Alzheim südlich der Stadt hat sich aus ehemals dörflichen Strukturen zu einem gefragten Wohnvorort mit Ein- und Zweifamilienhausbebauung entwickelt. Hausen liegt nördlich entlang der Nette mit Nähe zu Gewerbe- und Infrastrukturstandorten und weist teils ältere Bergbau- und Grubenstandorte im Umfeld auf. Nitztal ist ein kleiner, durch das enge Tal des Nitzbachs geprägter Stadtteil mit ruhiger, aber topografisch exponierter Lage. Kürrenberg wiederum liegt auf einer Hochfläche im Westen, ist von großen Waldflächen umgeben und als staatlich anerkannter Erholungsort ausgewiesen. Hier dominieren freistehende Einfamilienhäuser und naturnahe Wohnlagen; durch die Höhenlage sind Kälte, Schneetage und gegebenenfalls längere Fahrzeiten bei winterlichen Straßenverhältnissen zu berücksichtigen. Für die Erreichbarkeit sind neben den Regiobussen 380 bis 383, die Alzheim und Kürrenberg direkt mit Mayen verbinden, insbesondere ergänzende Angebote wie die Anruf-Linien-Fahrt in Kürrenberg und das Anruf-Sammeltaxi für Nitztal relevant. Diese Faktoren schlagen sich direkt in der Alltagstauglichkeit ohne eigenen Pkw und in der Vermietbarkeit nieder.

Ein zentrales Bewertungsthema in Mayen ist der Umgang mit Starkregen- und Hochwassergefahren. Entlang von Nette und Nitzbach kam es in der Vergangenheit zu Überflutungsereignissen, insbesondere 2016, was zur Erarbeitung eines gemeinsamen Hochwasservorsorgekonzepts für die betroffenen Kommunen geführt hat. Die Stadt verweist ergänzend auf landesweite Sturzflutgefahrenkarten, die potenzielle Wassertiefen und Fließwege bei Starkregen bis in innerörtliche Straßenzüge darstellen. Für Objekte in Tallagen, etwa in Teilen von Hausen, Nitztal oder entlang der Nette, sollten daher Entwässerungskonzept, Rückstausicherung, Kellerabdichtung sowie vorhandene Hochwasserschutzmaßnahmen systematisch geprüft werden. Versicherbarkeit und mögliche Auflagen aus Bebauungsplänen oder nach Hochwasservorsorgekonzepten können den Marktwert beeinflussen. Bei der Wahl des Bewertungsverfahrens bietet Mayen ein breites Spektrum: In der Kernstadt mit gemischt genutzten Gebäuden rund um Fußgängerzone, Genovevaburg und zentrale Plätze überwiegt häufig der Ertragswert, da Gewerbenutzungen im Erdgeschoss den Wert treiben. In den wohngeprägten Stadtteilen mit überwiegend Ein- und Zweifamilienhäusern steht der bauliche Zustand (Dach, Heizung, Dämmung, Fenster) als Sachwertfaktoren im Vordergrund. Das Vergleichswertverfahren ist dann sinnvoll, wenn ausreichend aktuelle Verkäufe im selben Stadtteil vorliegen; sonst sollten Marktanpassungen vorsichtig und transparent hergeleitet werden.