ImmobilienbewertungMenden 2025

Menden gehört zum Stadtteil Menden-Holthausen im Süden von Mülheim an der Ruhr. Der Stadtteil umfasst neben Menden auch Holthausen, Ickten und Raadt und gilt insgesamt als vergleichsweise dünn besiedelt und landwirtschaftlich geprägt. Nördlich der Ruhr bilden die offenen Ruhrauen mit Wiesen und Freizeitflächen den prägenden Landschaftsraum, während sich südöstlich Richtung Essen-Kettwig die Raadter Höhen mit dem Verkehrslandeplatz Essen/Mülheim anschließen. Direkt an der Mendener Brücke liegt der sogenannte Ruhrstrand mit Grünflächen, Spiel- und Grillmöglichkeiten. Dieser Übergang von Wohnbebauung zu Freiflächen steigert die Wohn- und Freizeitqualität in ruhrnahen Lagen, gleichzeitig rückt damit das Thema Hochwasserschutz stärker in den Fokus. Strukturell finden sich in Menden überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser, teils mit ländlichem Resthofcharakter, kleinere Mehrfamilienhäuser sowie neuere Wohnkonzepte auf nachverdichteten Flächen. Für die Bewertung ist entscheidend, ob ein Objekt eher im ruhrnahen Bereich mit landschaftlicher Prägung oder in innenliegenden Wohnstraßen mit stärker dörflichem Charakter liegt.

Verkehrlich ist Menden in erster Linie über die Mendener Brücke angebunden, die als Bundesstraße B 1 die Ruhr überquert und Menden mit dem gegenüberliegenden Stadtteil Saarn sowie dem übrigen Stadtgebiet verbindet. Über die B 1 bestehen Anbindungen in Richtung Essen-Kettwig, A 52 und weiter nach Essen sowie über die Stadtstraßen Richtung Mülheimer Innenstadt. Im öffentlichen Nahverkehr ist die Haltestelle Mendener Brücke der zentrale Knoten. Hier verkehren unter anderem die Buslinien 139 und 151 sowie die Nachtlinie NE 4 und die Linie T5 in Richtung Kettwig und Rhein-Ruhr-Zentrum. Zusätzlich versorgt die Haltestelle Müller-Menden das Siedlungsgebiet im Norden des Ortsteils. Für die Bewertung von Wohnimmobilien ist wichtig, ob diese Haltestellen fußläufig in wenigen Minuten erreichbar sind oder ob ein längerer Fußweg bzw. Pkw-Nutzung notwendig ist. Gleichzeitig kann die Lage an der B 1 und an den stärker befahrenen Straßenachsen erhöhte Lärmeinträge mit sich bringen. Bei Objekten in unmittelbarer Nähe zur Mendener Brücke sollten Lärm- und Emissionssituation (Verkehr, Brückensanierungen) gesondert berücksichtigt werden, während etwas abgerückte Wohnstraßen meist deutlich ruhiger ausfallen.

Die Bebauung in Menden reicht von älteren Ein- und Zweifamilienhäusern in gewachsenen Siedlungen über Nachkriegs- und 1970er-Jahre-Bestände bis hin zu neueren Reihen- und Doppelhäusern auf nachverdichteten Flächen. Im Umfeld der Mendener Straße werden über Bebauungspläne wie „Mendener Straße – W 14“ weitere Wohnbauflächen entwickelt, die vor allem kompaktere, dichter bebaute Strukturen mitbringen. In anderen Bereichen bleibt der Charakter von Einzelhäusern mit größeren Gärten und landwirtschaftlichen Resthöfen prägend. Für die Marktanalyse zeigt sich bei Eigentumswohnungen ein mittleres Angebotsniveau von rund gut 3.300 Euro pro Quadratmeter, mit Spannweiten je nach Lage und Zustand von etwa 2.500 bis deutlich über 5.000 Euro pro Quadratmeter. Häuser in Menden liegen im Angebot durchschnittlich bei rund 4.500 Euro pro Quadratmeter, wobei ruhrnahe, moderne oder hochwertig modernisierte Objekte spürbar höhere Werte erzielen können als einfache Altbestände. Im Mietwohnungssegment bewegen sich viele Angebote im Bereich um 10 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete, bei gut modernisierten Objekten in gefragten Mikrolagen auch darüber. Diese Werte beruhen auf der Auswertung veröffentlichter Angebote und sind als grobe Orientierung zu verstehen. Für konkrete Kauf- oder Vermietungsentscheidungen ist eine Einwertung des jeweiligen Objekts nach Baujahr, Modernisierungsstand, Energieeffizienz und Mikrolage erforderlich.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser in Menden bietet sich in der Regel der Sachwertansatz mit marktgerechter Anpassung an, bei vermieteten Mehrfamilienhäusern der Ertragswert auf Basis realistischer Mieten, Leerstands- und Bewirtschaftungsansätze. Aufgrund der Lage an der Ruhr und der ausgeprägten Ruhrauen gehören Hochwasser- und Überschwemmungsrisiken zu den zentralen Bewertungsthemen. Das Land Nordrhein-Westfalen stellt Hochwassergefahren- und -risikokarten bereit, in denen die Überflutungsbereiche entlang der Ruhr nach verschiedenen Szenarien (zum Beispiel HQ100) ausgewiesen sind. Die Stadt Mülheim an der Ruhr informiert ergänzend über festgesetzte Überschwemmungsgebiete und Vorgaben im Umgang mit hochwassergefährdeten Flächen. Für ruhrnahe Grundstücke in Menden sollte vor einer Investition immer geprüft werden, ob die Liegenschaft in einem festgesetzten oder vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet liegt und welche baulichen Einschränkungen sich daraus ergeben. Zusätzlich sind die örtlichen Bebauungspläne sowie der Landschaftsplan relevant. Entlang der Ruhrauen bestehen Landschaftsschutzgebiete, die den Freiraumcharakter sichern und bestimmte Nutzungen einschränken. In enger Lage zur Mendener Straße und zur B 1 spielen Lärm- und Immissionsschutz sowie eventuell erforderliche Schallschutzmaßnahmen eine Rolle. Für die Wertermittlung sollte daher die Mikrolage differenziert gewichtet werden: ruhrnahe Lagen mit Ausblick und hoher Freizeitqualität, innenliegende ruhige Wohnstraßen sowie stärker verkehrsbelastete Abschnitte entlang der Hauptachsen.