ImmobilienbewertungMerzhausen 2025

Merzhausen schließt unmittelbar südlich an Freiburg an und liegt am Eingang des Hexentals. Die Gemeinde erstreckt sich zwischen rund 254 und 538 Metern über dem Meeresspiegel, wobei die Siedlungslagen vor allem im Talraum liegen. Durch die Tallage sind Belichtung, Ausblicke und Geländeprofil je nach Straßenzug unterschiedlich, was bei der Bewertung von Erd- und Dachgeschossen bedacht werden sollte.

Im Bestand dominieren Wohngebäude unterschiedlicher Epochen; energetischer Zustand und Gebäudetechnik variieren entsprechend. Vor einem Erwerb lohnt der Blick in die kommunalen Planwerke: Die Gemeinde veröffentlicht laufende Bauleitplanverfahren sowie Leitlinien für Vorhaben im unbeplanten Innenbereich (§34 BauGB). Diese Dokumente klären, ob und in welchem Rahmen Anbauten, Nachverdichtungen oder Nutzungsänderungen zulässig sind. Für die übergeordnete Steuerung der Bodennutzung ist der Flächennutzungsplan der Verwaltungsgemeinschaft Hexental maßgeblich. Praktisch heißt das: Bauakten im Rathaus einsehen, planungsrechtliche Festsetzungen (z. B. Baugrenzen, GFZ/GRZ, Geschossigkeit) und örtliche Gestaltungsvorgaben prüfen und mit dem Objektzustand abgleichen. Bei Bestandsumbauten empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung mit der Gemeinde über Genehmigungsfähigkeit und Nachweise (Stellplätze, Entwässerung, Brandschutz).

Für Wohnimmobilien in Merzhausen kommen – je nach Objekt – Vergleichswert-, Sachwert- oder bei Renditeobjekten der Ertragswert in Betracht. Kleinteilige Straßenzüge und die Lage am Talhang können zu deutlichen Preis- und Qualitätsunterschieden zwischen benachbarten Quartieren führen. Prüfrelevant sind insbesondere Bauzustand, rechtliche Zulässigkeiten (z. B. aus Bebauungsplänen), Schallschutz an stärker befahrenen Achsen sowie die Nähe zu Naherholung. Bei Bestandsobjekten sichern belastbare Objektunterlagen (Baupläne, Energieausweis, Nachweise über Sanierungen) eine verlässliche Bewertung. Im Vergleichswertverfahren sind enge Zeitnähe und Objektähnlichkeit entscheidend; im Sachwertverfahren beeinflussen Baujahrtypik, Modernisierungsgrad und Restnutzungsdauer die Ableitung stark. Für Mehrfamilienhäuser ist die Nachhaltigkeit der Mieterträge, Leerstandsrisiken und Instandhaltungsplanung zentral. Eine Ortsbegehung mit Fotodokumentation, Messungen und Abgleich der Pläne schließt Bewertungsunsicherheiten.