ImmobilienbewertungNeufahrn Bei Freising 2025

Neufahrn bei Freising liegt im Süden des Landkreises Freising, rund 10 Kilometer südlich der Kreisstadt und knapp 20 Kilometer nordöstlich von München. Die Gemeinde markiert den Übergang zwischen der flachen Münchner Schotterebene und dem tertiären Donau-Isar-Hügelland; Höhenlagen und Bodenverhältnisse unterscheiden sich spürbar zwischen Hauptort und nördlichen Ortsteilen. Zum Gemeindegebiet gehören neben dem Hauptort Neufahrn die gewachsenen Gemeindeteile Mintraching/Grüneck und Massenhausen sowie die dörflich geprägten Orte Fürholzen, Giggenhausen, Hetzenhausen, Moosmühle und Schaidenhausen. Der Großteil der Infrastruktur mit Schulen, Einkauf und Verwaltung konzentriert sich entlang der Bahnhofstraße und Echinger Straße im Hauptort, während in den Ortsteilen eher landwirtschaftliche Prägung und lockere Wohnbebauung dominieren.

Für die Bewertung von Wohnimmobilien in Neufahrn spielt die Erreichbarkeit eine zentrale Rolle. Westlich des Ortes kreuzen sich die Autobahnen A9 (München–Nürnberg) und A92 (München–Deggendorf) am Autobahnkreuz Neufahrn; die Anschlussstellen Eching/Neufahrn, Eching-Ost und Freising-Süd binden insbesondere Mintraching/Grüneck und die südlichen Gemeindebereiche an. Der Bahnhof Neufahrn (b Freising) an der Bahnstrecke München–Regensburg wird von der S-Bahn-Linie S1 Richtung München, Flughafen und Freising bedient. Orts- und Regionalbusse – insbesondere die Linien 690 (Richtung Garching) und 691 (Freising–Hallbergmoos–Neufahrn) – verknüpfen den Bahnhof mit den Ortsteilen. Für Käuferinnen und Mieter sind Fußweg und Taktung zur nächsten Haltestelle ein wesentlicher Mikrostandortfaktor: S-Bahn-nahe Objekte werden in der Regel höher bewertet als reine Pkw-Lagen.

Der Gebäudebestand in Neufahrn reicht von historischen Dorfkernen in Massenhausen, Fürholzen oder Hetzenhausen über Siedlungserweiterungen der Nachkriegszeit bis hin zu jüngeren Wohngebieten auf Basis aktueller Bebauungspläne. Im Hauptort und in Mintraching/Grüneck dominieren Reihenhäuser, Doppelhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser, teils mit Nachverdichtung in zweiter Reihe; in den Ortsteilen überwiegen Ein- und Zweifamilienhäuser mit größeren Grundstücken. Für die Bewertung ist entscheidend, ob typische Modernisierungen – etwa Dämmung von Dach und Fassade, Austausch von Fenstern, Erneuerung der Heizungsanlage oder Badsanierungen – bereits erfolgt sind, da energetischer Standard und Instandhaltungszustand den Wert erheblich beeinflussen. Die Gemeinde steuert Neubau- und Verdichtungsflächen über zahlreiche Bebauungspläne wie etwa „Neufahrn Süd II“ oder „Mintraching West II“; hier sollten Kaufinteressenten prüfen, welche Nutzungen zulässig sind und ob Nachbargrundstücke noch bebaut werden können.

Die Nähe zur Isar und zu Niederungsbereichen wie dem Freisinger Moos ist für die Immobilienbewertung vor allem unter Umwelt- und Hochwassergesichtspunkten relevant. Östlich von Neufahrn fließt die Isar; die Auenbereiche gehören unter anderem zum FFH-Gebiet Isarauen von Unterföhring bis Landshut sowie zu Landschafts- und Naturschutzgebieten wie der Garchinger Heide, der Echinger Lohe und dem Echinger Gfild. Diese Freiräume erhöhen den Freizeitwert, schränken aber bauliche Entwicklungsmöglichkeiten in den angrenzenden Bereichen ein. Für Grundstücke nahe der Isar, entlang der Moosach oder in tiefer gelegenen Bereichen der Schotterebene sollte geprüft werden, ob sie in vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebieten liegen oder von hohen Grundwasserständen betroffen sein können; Orientierung bieten die Hochwassergefahrenkarten des Bayerischen Landesamts für Umwelt und Bekanntmachungen des Landkreises Freising. In Hanglagen am Übergang zum tertiären Hügelland – etwa in Teilen von Hetzenhausen oder Fürholzen – spielen dagegen Hangwasser, Erschließungssituation und Bodenaufbau eine größere Rolle als Flusshochwasser.

Bei der Bewertung von Wohnimmobilien in Neufahrn bietet sich eine klare Trennung nach Marktsegmenten und Mikrolagen an. Eigentumswohnungen und Reihenhäuser im Bahnhofsumfeld oder in fußläufiger Distanz zur S-Bahn werden überwiegend über das Vergleichswertverfahren bewertet, da zahlreiche aktuelle Vergleichsangebote vorliegen. In den ländlichen Ortsteilen mit überwiegend freistehenden Einfamilienhäusern und Bauernhäusern ist das Sachwertverfahren häufig die bessere Grundlage, ergänzt um Lage- und Anpassungsfaktoren. Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Objekte in zentralen Lagen oder entlang wichtiger Zufahrtsstraßen werden meist im Ertragswertverfahren bewertet; hier sind erzielbare Mieten, Leerstandsrisiko und Modernisierungsstand entscheidend. Generell liefern beobachtbare Angebotspreise im Münchner Umland nur eine Orientierung und ersetzen keine objektspezifische Wertermittlung. Zusätzlich sollten Eigentümerinnen und Käufer Unterlagen wie Bebauungsplan, Auszug aus dem Flächennutzungsplan, Grundbuch, Baulastenverzeichnis sowie Energieausweis und Nachweise über Sanierungen bereithalten.