ImmobilienbewertungNiederfell 2025

Niederfell ist eine Moselgemeinde der Verbandsgemeinde Rhein-Mosel im Landkreis Mayen-Koblenz. Der Ort liegt auf der rechten Moselseite; die Bebauung zieht sich vom Moselufer in das enge Aspelbach-Tal hinauf. Neben dem Moselort Niederfell gehört der höher gelegene Ortsteil Kühr dazu. Dort steht das Herz-Jesu-Haus Kühr, eine integrative Einrichtung für Menschen mit körperlicher und geistiger Behinderung, die eng mit der Ortsgemeinde zusammenarbeitet. Die Gemeinde beschreibt die Bachschluchten oberhalb des Dorfes als „Niederfeller Schweiz“, erschlossen durch das Traumpfädchen „Niederfeller Schweiz“ und den Traumpfad „Schwalberstieg“. Für Feiern stellt die Ortsgemeinde die Freizeitanlage Aspelbachtal und das Dorfgemeinschaftshaus bereit. Niederfell ist Träger der Grundschule Papst Johannes XXIII., seit dem Schuljahr 2021/22 betreuende Grundschule. Weinlagen wie Niederfeller Fächern, Goldlay und Kahllay gehören weiter zum Ortsbild.

In Niederfell wird aktuell ein örtliches Hochwasser- und Starkregenvorsorgekonzept erarbeitet. Die Verbandsgemeinde Rhein-Mosel hat gemeinsam mit den Moselorten Dieblich, Niederfell, Oberfell, Alken, Brodenbach, Burgen, Macken, Nörtershausen-Pfaffenheck und Hatzenport beschlossen, ein gemeinsames Konzept zur Vorsorge bei Starkregen und Moselhochwasser aufzustellen. Die Verwaltung betont, dass Hochwasser- und Starkregenschutz eine gemeinsame Verantwortung der betroffenen Orte ist und organisiert Bürgerworkshops sowie Fachgespräche, damit lokale Beobachtungen und Erfahrungen direkt in die Maßnahmenplanung einfließen. Parallel veröffentlicht die Verbandsgemeinde Hinweise zur Eigenvorsorge, zur Verhaltensvorsorge im Ereignisfall und zu Versicherungsschutz gegen Elementarschäden. Für Käuferinnen und Mieterinnen bedeutet das: Beim Objektcheck sollten Unterlagen zur lokalen Hochwasser- und Starkregenvorsorge angefordert werden – dokumentierte Schutzmaßnahmen am Gebäude, klare Verhaltenshinweise und Nachweise zum Elementarschaden-Versicherungsschutz. Diese Nachweise sind hier ausdrücklich Teil der Kaufvorbereitung.

Für die Wertermittlung in Niederfell funktionieren die klassischen Verfahren – Vergleichswert für typische Wohnhäuser, Sachwert für individuell errichtete Einfamilienhäuser, Ertragswert bei vermieteten oder gewerblich genutzten Objekten – nur dann sauber, wenn die kleinteilige Struktur des Ortes berücksichtigt wird. Der historische Moselort wurde im Dreißigjährigen Krieg mehrfach zerstört; prägend sind heute vor allem Bauten aus dem späten 18. und 19. Jahrhundert wie die Pfarrkirche St. Lambertus, die 1792 errichtet, 1871/72 erweitert und später um einen Turm ergänzt wurde. Besonders hervorgehoben wird die barocke Altargruppe von 1773. Zusätzlich zum eigentlichen Moselort existiert der Ortsteil Kühr mit dem Herz-Jesu-Haus Kühr als großem Betreuungszentrum für Menschen mit Behinderung. Diese Nutzung unterscheidet sich klar vom normalen Wohnbestand. Wer bewertet, muss deshalb Straßenzug, Baualter, Denkmalcharakter und Nutzungsart getrennt betrachten und darf keine Standardwerte blind übertragen.

Mikrolage ist in Niederfell eng mit dem Busanschluss verknüpft. Laut Fahrplan des Verkehrsverbunds Rhein-Mosel verbindet die RegioBus-Linie 31 Niederfell direkt mit Koblenz Hauptbahnhof. Die Linie läuft moselauf- und moselabwärts über Burgen, Brodenbach, Oberfell, Niederfell, Dieblich und weiter nach Koblenz und bedient im Ort Haltestellen wie „Herz-Jesu-Haus Kühr“, „Kehrstraße“, „Unter den Linden“ und „Brücke“. Der NachtBus N31 nutzt dieselbe Achse und steuert ebenfalls die Niederfeller Haltepunkte an. Für die Lagebewertung vor Kauf oder Vermietung zählt deshalb nicht nur die Straße, sondern die fußläufige Distanz zu einer dieser konkreten Haltestellen. Checkliste für Besichtigungen: