ImmobilienbewertungPassau 2025

Passau liegt am Zusammenfluss von Donau, Inn und Ilz und gliedert sich in klar benannte Stadtteile wie Altstadt, Innstadt, Haidenhof Nord/Süd, Hacklberg, Grubweg, Hals, Heining und Neustift. Für die Alltagsmobilität prägt der Stadtbusverkehr das Bild; zentraler Umsteigepunkt ist der Zentrale Omnibusbahnhof (ZOB). Die Altstadt sitzt auf einer Halbinsel zwischen Inn und Donau; nördlich steigt das Gelände zur Veste Oberhaus, südlich prägt die Innstadt den Übergang nach Österreich. Wohnlagen unterscheiden sich entsprechend zwischen Tal- und Hangbereichen.

Der Bestand reicht von dicht bebauten Altstadtquartieren mit historischen Gebäuden bis zu Nachkriegs- und 1970er-Jahre-Siedlungen (u. a. Haidenhof) sowie aufgelockerten Einfamilienhauslagen (z. B. Hacklberg, Grubweg). Bei Bestandskauf sind energetische Sanierungen und Denkmalschutzauflagen im Blick zu behalten; in Hanglagen können Bauzustand und Entwässerung besondere Aufmerksamkeit verlangen. Für Risiken durch Gewässernähe stehen offizielle Hochwassergefahren- und -risikokarten des Freistaats Bayern zur Verfügung; sie sind für die Stadt Passau abrufbar und sollten vor Entscheidungen geprüft werden. Zusätzlich lohnt sich in gewachsenen Quartieren die Prüfung von Stellplatzsituationen, Erschließung und eventuellen Instandhaltungsrückständen in Gemeinschaftseigentum. Bei jüngeren Reihen- und Doppelhäusern sind Wärmeerzeuger, Dämmstandard und Fensteralter oft die größten Hebel.

In gemischt geprägten Quartieren der Altstadt und Innstadt bieten sich häufig Vergleichs- und Ertragswertverfahren an (Nutzungsdurchmischung, Mietobjekte), während in periphereren Lagen wie Hacklberg oder Heining der Sachwert häufiger tragfähig ist. Bewertungsrelevant sind die stark differierenden Gebäudetypen (Altbau, Nachkriegsbau, jüngere Reihen- und Einfamilienhäuser) und die lagebedingten Mikrounterschiede zwischen Tal- und Hangbereichen. Bebauungspläne und örtliche Satzungen der Stadt sollten stets beigezogen werden, um Stellplatz-, Gestaltungs- oder Abstandsregeln korrekt zu würdigen. Für Mischnutzungen in der Altstadt ist die Nutzflächenabgrenzung und die Beurteilung von Umbauten zentral; in Siedlungsbereichen aus den 1960er/70er Jahren wirken Lagequalität innerhalb des Quartiers und Gebäudezustand besonders stark auf die Marktgängigkeit.

Checkliste für den Vor-Ort-Abgleich: