ImmobilienbewertungSchmalkalden 2025

Die Stadt Schmalkalden im Landkreis Schmalkalden‑Meiningen liegt am Zusammenfluss der Schmalkalde mit der Werra und erstreckt sich am Südwesthang des Thüringer Wald. Sie gliedert sich unter anderem in die Ortsteile Aue, Asbach, Breitenbach, Grumbach, Haindorf, Helmers, Mittelschmalkalden, Mittelstille, Möckers, Näherstille, Niederschmalkalden, Reichenbach, Springstille, Volkers, Weidebrunn und Wernshausen. Im ÖPNV ist der Bahnhof Bahnhof Schmalkalden eingebunden: auf der Linie RB 43 (Wernshausen – Zella-Mehlis – Suhl) werden Haltepunkte in Schmalkalden und in den Ortsteilen wie Niederschmalkalden und Mittelschmalkalden bedient.

In Schmalkalden dominieren kleinere Einheiten im Alt- und Mittelbestand, insbesondere in den Fachwerk- und historischen Bereichen der Stadt. Laut offiziellen Angaben der Stadtverwaltung ist Schmalkalden „liebevoll restauriertes Fachwerkstädtchen – heute Hochschulstadt“. Bei Bestandgebäuden in solchen Altlagen sollten Käufer oder Mieter insbesondere auf Sanierungsstand, Energiekennwerte und mögliche Ensembleschutz- oder Denkmalschutzauflagen achten. Auch in Hanglagen oder im Talbereich ist auf die Lage hinsichtlich Sonne, Abschattung und Erreichbarkeit zu schauen. Überschwemmungen oder Hochwasser wurden für den Zusammenflussbereich der Werra nicht explizit ausgewiesen — für eine konkrete Prüfung empfiehlt sich eine Hochwasser-karte beim Landesdienst Thüringen.

Bei der Bewertung von Immobilien in Schmalkalden kann das Sachwertverfahren herangezogen werden, da viele Gebäude Einzelcharakter besitzen (Fachwerkhäuser, Einzel- und Doppelhäuser). Alternativ bietet sich das Vergleichswertverfahren an, wenn hinreichend Vergleichsobjekte in gleichen Ortsteilen vorliegen – z. B. in mittelzentralen Lagen wie dem Altmarkt oder Hellstraße. Besonderheiten: In vielen Ortsteilen (z. B. Wernshausen oder Niederschmalkalden) ist der Gebäudebestand unterschiedlich geprägt und es kann eine stärkere Streuung der Werte bestehen. In Altstadtlagen mit denkmalgeschützten Gebäuden (z. B. das Lutherhaus (Schmalkalden)) beeinflussen Schutzvorschriften die Bewertung.

• Liegt die Wohnung oder das Haus in unmittelbarer Nähe des Bahnhof Schmalkalden oder einer Bus-Haltestelle wie „Schmalkalden, Busbahnhof“ der Linie Buslinie 44?
• Befindet sich das Objekt in einem Ortsteil wie Asbach (romantisches Seitental) oder in Hanglage mit Blick zum Wald?
• Gibt es Beschränkungen durch Ensembleschutz im historischen Stadtbild? (z. B. im Altmarkt-Bereich)
• Wie ist die Erreichbarkeit von Grünflächen oder Waldwegen im Umfeld (z. B. Stadtwald am Thüringer Waldrand)?