ImmobilienbewertungSchwallungen 2025

Die Gemeinde Schwallungen liegt im östlichen Werratal im Landkreis Schmalkalden‑Meiningen im Bundesland Thüringen, eingebettet zwischen den geologischen Bereichen des Thüringer Waldes und der Rhön. Zudem gehören die Ortsteile Eckardts, Schwarzbach und Zillbach zur Gemeinde. Am Haltepunkt Bahnhof Schwallungen verkehren Regionalzüge der Strecke RB 41 (z. B. Richtung Meiningen) und bieten den Anschluss an den regionalen Bahnverkehr.

Bei einer Betrachtung von Wohnimmobilien in Schwallungen sollte auf den Baujahr- und Zustandbestand geachtet werden: Das Ortsbild ist geprägt von kleinen Dorfsiedlungen und Einzelhäusern in den Ortsteilen und in der Tal- bzw. Hanglage. Eine offizielle Hochwasserkarte für die Werra liegt im Landesportal vor, daher empfiehlt sich beim Immobilienerwerb die Prüfung von Überflutungszonen. In Hanglage sind Aspekte wie Energiesanierung, Dämmung oder infrastrukturelle Erreichbarkeit zu beachten. Die Erschließung ist grundsätzlich vorhanden – aber in kleinen Gemeinden wie dieser können Modernisierungsaufwendungen höher ausfallen.

Für eine Immobilienbewertung in Schwallungen empfiehlt sich der klassische Sachwert- oder Ertragswertansatz, da flächendeckende Verkaufsdaten wie in Großstädten weniger verfügbar sind. Besonderheiten vor Ort: Die Kleinteiligkeit der Ortsteile (Eckardts, Schwarzbach, Zillbach) kann zu heterogenen Ortslagen führen (z. B. Hanglage vs. Talboden) – dies wirkt sich auf Wertermittlung und Vergleichbarkeit aus. Auch ist die Verkehrsanbindung (Bahn, Bus) ein relevant bewertungsrelevantes Merkmal, gerade weil die Gemeinde im ländlichen Raum liegt. Eine fundierte Bewertung sollte deshalb die Mikro­lage (z. B. Abstand zum Bahnhof, Buslinie) mit einbeziehen.

• Liegt die Immobilie nahe dem Haltepunkt Bahnhof Schwallungen oder der Bushaltestelle der Linie Meiningen-Wasungen-Schwallungen? • Befindet sich das Objekt in einem Ortsteil mit Hanglage oder im Werra­tal (z. B. Talboden Schwallungen vs. Hanglage Zillbach)? • Besteht eine Bebauungsplan­Satzung der Gemeinde, die etwa Bau- und Nutzungsvorgaben enthält? (Informationen via Gemeinde­website) Diese drei Aspekte geben Hinweise auf Erreichbarkeit, Modernisierungsbedarf und Lagequalität – wichtige Kriterien bei Bewertung und Markteinschätzung