ImmobilienbewertungThyrnau 2025

Thyrnau liegt im Landkreis Passau und umfasst neben dem Hauptort den staatlich anerkannten Luftkurort Kellberg sowie zahlreiche weitere Gemeindeteile. Prägend ist die Lage oberhalb des Donautals; Teilflächen der Gemeinde liegen im FFH- und Naturschutzgebiet „Donauleiten von Passau bis Jochenstein“. Das bringt wertvolle Hang- und Auenbiotope, aber auch klare Schutzrahmen mit sich .

Im Bestand dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser in den Ortsteilen; punktuell finden sich dörfliche Hofstrukturen und Nachverdichtungen. Prüfen Sie bei Bestandsobjekten energetische Standards, Dach- und Fassadenaufbau sowie Fenster- und Heizanlagen. Für Neubauten oder Umbauten gilt: Planungsrecht und örtliche Satzungen der Gemeinde sind maßgeblich. Die Gemeinde veröffentlicht Bebauungspläne, Lückenfüllungs- und Ortsabrundungssatzungen online – dort ist ersichtlich, was auf dem jeweiligen Grundstück zulässig ist .

Für Einfamilienhäuser und kleinere Objekte ist der Sachwert mit regional kalibrierten Normalherstellungskosten naheliegend; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern bietet sich der Ertragswert mit realistischen Bewirtschaftungsansätzen an. Der Vergleichswert kann bei standardisierten Reihen- und Doppelhäusern sinnvoll sein, sofern tatsächlich hinreichend vergleichbare Kauffälle vorliegen. Besonderheit in Thyrnau: sehr kleinteilige Ortsteile und teils deutliche Höhendifferenzen – Lageanpassungen gehören deshalb auf Mikroebene differenziert berücksichtigt, insbesondere in Hanglagen nahe Wald- oder Schutzflächen.

• Grün- und Schutzbezug: Liegt das Grundstück nahe Teilbereichen der „Donauleiten von Passau bis Jochenstein“ (Hanglagen, Waldränder)? Schutzkulissen und Kartenlage stets gegenprüfen
• ÖPNV: Die Regionalbuslinie 7599 bedient Thyrnau (u. a. Halt „Thyrnau Mitte“) und verbindet Richtung Passau und Hauzenberg – relevant für Schul- und Pendlerwege
• Ortsteilkontext: Unterscheiden Sie zwischen Hauptort und Kellberg sowie kleineren Gemeindeteilen; Bebauungscharakter und Erschließung variieren deutlich
• Rechtliches: Vorhaben gegen Bebauungsplan/Satzung und eventuelle Ortsabrundung abgleichen; zusätzlich Bauaktenlage prüfen