ImmobilienbewertungTimmendorfer Strand 2025

Timmendorfer Strand liegt in der Lübecker Bucht und ist stark vom Fremdenverkehr geprägt. Zur Gemeinde gehören neben dem Kernort die Dorfschaften Groß Timmendorf und Hemmelsdorf sowie der Ortsteil Niendorf/Ostsee mit seinem Fischerei- und Sportboothafen. Entlang der Strandallee und der Promenade dominieren Hotels, Appartementhäuser und Ferienwohnungen; im rückwärtigen Bereich finden sich Bestandswohnungen und kleinere Mehrfamilienhäuser, vielfach aus den 1960er bis 1990er Jahren. In Groß Timmendorf überwiegen Ein- und Zweifamilienhäuser mit gewachsenem dörflichem Bestand, teils mit größeren Grundstücken und Nebengebäuden. Hemmelsdorf orientiert sich stärker zum Hemmelsdorfer See; hier mischen sich Wohnnutzung und touristische Angebote, häufig mit landschaftsbezogener Lagequalität und Blickbezug zum See oder zu Grünstrukturen. Für die Bewertung ist entscheidend, ob eine Liegenschaft in einer stark touristisch frequentierten Lage, in einer ruhigen Seitenstraße oder in einer dörflichen Randlage liegt, da sich Nutzungskonflikte, Vermietbarkeit und langfristige Wertentwicklung deutlich unterscheiden können.

Die verkehrliche Hauptachse bildet die Bundesstraße 76 (Bäderstraße), die Timmendorfer Strand mit Lübeck, Scharbeutz und dem übrigen Ostseeküstenraum verbindet. Der Bahnhof Timmendorfer Strand am Schwedenweg ist der wichtigste Schienenanschluss; er wird im Regionalverkehr Richtung Lübeck und Neustadt/Fehmarn bedient. Der offizielle Stationsplan weist zwei Gleise aus und vermerkt, dass Bahnsteige und verkehrende Züge nicht vollständig barrierefrei erreichbar sind. Buslinien verbinden den Bahnhof mit den Strandlagen, Niendorf/Ostsee sowie den Dorfschaften Hemmelsdorf und Groß Timmendorf. Für die Immobilienbewertung zählt, ob eine Adresse fußläufig zur nächsten Haltestelle, zum Bahnhof oder zur Strandpromenade liegt und wie sicher Querungen von B 76 und Bahnlinie gestaltet sind. Bei Wohnungen und Häusern in Bahnhofsnähe sind zudem Lärmeinwirkungen durch Schiene und Straße zu prüfen; in ruhigen Stichstraßen kann die Erreichbarkeit dagegen trotz höherer Wohnqualität etwas eingeschränkt sein.

Im Kernort Timmendorfer Strand und in Niendorf findet sich eine Mischung aus Bäderarchitektur-Villen, Nachkriegsbeständen und dichter bebauten Apartment- und Ferienhausanlagen. Viele Gebäude wurden in den vergangenen Jahrzehnten modernisiert oder für Feriennutzung umgebaut, teilweise mit Balkonanbauten und Aufstockungen. In den Dorfschaften Groß Timmendorf und Hemmelsdorf dominieren freistehende Einfamilienhäuser, kleinere Mehrfamilienhäuser und Resthöfe, häufig mit hohem Anteil an Gründstücksfläche und Nebengebäuden. Für Umbauten, Nutzungsänderungen oder Neubauten ist die Einsicht in die kommunale Bauleitplanung zwingend: Bebauungspläne und Flächennutzungsplan sind über das digitale Planarchiv des Kreises Ostholstein und den B-Plan-Pool Timmendorfer Strand abrufbar. Aktuelle Änderungen, etwa für Gebiete südlich der B 76 im Ortsteil Timmendorfer Strand oder für Flächen in Niendorf, zeigen Nachverdichtung und Anpassungen bei zulässiger Nutzung, Geschossigkeit und Stellplatzvorgaben. In der Bewertungspraxis sollten GRZ, GFZ, festgesetzte Dachformen, Baugrenzen und Stellplatznachweise immer gegen tatsächliche Bebauung und Nutzung abgeglichen werden.

Zwischen Ostsee und Binnenland prägen der Hemmelsdorfer See und das Naturschutzgebiet Aalbeek-Niederung das Landschaftsbild. Der rund 4,6 km² große See gilt mit etwa 39,5 Metern Tiefe als tiefster Punkt des deutschen Festlands und ist von Schilfgürteln, Uferwiesen, Wald- und Wiesenflächen umgeben. Wanderwege und Aussichtspunkte wie der Hermann-Löns-Turm erhöhen die Freizeitqualität für Bewohnerinnen und Bewohner mit kurzen Wegen in die Landschaft. Die Aalbeek-Niederung ist durch Landesverordnung als Naturschutzgebiet ausgewiesen und zusätzlich als europäisches Vogelschutz- und FFH-Gebiet geschützt. Das sichert langfristig den Landschafts- und Artenreichtum, bedeutet aber auch strengere Rahmenbedingungen für Eingriffe in Natur und Landschaft. Bei Grundstücken in Seenähe oder in Bereichen mit Schutzgebietskulisse sind artenschutzrechtliche Prüfungen, Abstandsvorgaben und mögliche Einschränkungen für bauliche Erweiterungen zu berücksichtigen. Gleichzeitig kann der direkte oder indirekte Blick- und Freizeitbezug zu See und Naturschutzgebiet einen merklichen Lage- und Wertzuschlag begründen.

Timmendorfer Strand gehört zu den hochpreisigen Ostseebädern Schleswig-Holsteins, was sich in Kauf- und Mietpreisen für strandnahe Wohnungen und Häuser widerspiegelt. Im Kernort und in Niendorf werden hochwertige Objekte in erster und zweiter Reihe durch Strandnähe, View, Geschosshöhen und touristische Frequenz geprägt. Hier ist das Vergleichswertverfahren auf Basis sehr sorgfältig ausgewählter Vergleichsobjekte sinnvoll, ergänzt um lagebedingte Zu- und Abschläge etwa für Lärm, Blickbeziehungen oder Stellplatzsituation. In Groß Timmendorf und Hemmelsdorf spielen Grundstücksgröße, Erschließung, Gebäudesubstanz und Modernisierungsstand eine größere Rolle; freistehende Wohnhäuser sind häufig sachwertgeprägt. Für renditeorientierte Objekte mit dauerhafter Vermietung oder Ferienvermietung muss geprüft werden, ob die angestrebte Nutzung planungsrechtlich zulässig ist und mit der Umgebung verträglich bleibt. Realistische Marktmieten, saisonale Auslastung und zusätzliche Kosten aus Instandhaltung, Tourismusabgaben oder Vermietungsmanagement sind vor Ableitung von Ertragswerten zu berücksichtigen.