ImmobilienbewertungTuessling 2025

Tüßling ist ein Markt im oberbayerischen Landkreis Altötting und trägt die Postleitzahl 84577. Der Hauptort liegt west-südwestlich des Stadtzentrums von Altötting am Südrand der breiten Talebene des Inns. Prägend ist der Mörnbach (auch Mörn genannt), der durch das Gemeindegebiet fließt und im Ortskern nach Osten abbiegt. Zum Markt gehören mehrere offiziell benannte Gemeindeteile, darunter Burgkirchen am Wald, Heiligenstatt, Mörmoosen und der Kernort Tüßling. Die Besiedlung reicht damit von Bach- und Auenlagen bis zu leicht erhöhten Standorten wie Mörmoosen. Verkehrlich wichtig ist der Bahnhof Tüßling am westlichen Ortsrand: Er gilt als Trennungsbahnhof, an dem die Bahnstrecke Tüßling–Burghausen von der Verbindung Mühldorf–Freilassing abzweigt. Die Südostbayernbahn bedient die drei Bahnsteiggleise mit Regionalbahnen, unter anderem in Richtung Burghausen, Mühldorf, Freilassing und Salzburg. Diese Kombination aus kleinteiligen Ortsteilen und direktem Bahnanschluss bestimmt die Mikrolage innerhalb der Gemeinde.

Im Kern von Tüßling stehen dicht gefasste Bestandsgebäude um den Marktplatz und die Marktkirche St. Georg. Die Kirche am Marktplatz wurde 1725 und 1726 erbaut, ist barock ausgestattet und gilt laut Gemeinde als "historisches Schmuckstück" mit einer ganzjährig aufgebauten Krippe. Solche historischen Bauten bedeuten für Käuferinnen und Käufer: Denkmalpflege, originale Substanz und mögliche Auflagen zur Gestaltung spielen bei Umbauten eine zentrale Rolle. Parallel entwickelt der Markt laufend Bebauungspläne für neue oder geänderte Bauflächen. Im Umweltbericht zur ersten Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 („Gewerbegebiet nördlich Kr AÖ 12“) wird zum Beispiel festgehalten, dass für neue Vorhaben eine hochwasserangepasste Gebäudeplanung erforderlich ist. Dabei verweist der Bericht ausdrücklich auf die Belange des Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge entlang des Mörnbachs; der betrachtete Bereich liegt nicht in einem HQ100-Bereich, trotzdem sollen Gebäude wassersicher geplant werden. Für die Kauf- oder Mietentscheidung heißt das: Substanzzustand (energetisch, Feuchteschutz), Denkmalschutz am historischen Marktplatz und Hochwasservorgaben aus dem Bebauungsplan früh klären, bevor Modernisierungskosten unterschätzt werden.

Für die Immobilienbewertung in Tüßling kommen in der Praxis drei Verfahren in Betracht: Vergleichswertverfahren für typische Wohnhäuser und Reihenhäuser im Kernort, Sachwertverfahren für freistehende Einfamilienhäuser und landwirtschaftlich geprägte Anwesen sowie das Ertragswertverfahren bei Objekten mit klarer Mieteinnahme-Logik wie kleineren Mehrfamilienhäusern. EntscheidEND ist, dass der Markt sehr kleinteilig gegliedert ist. Der historische Ortskern rund um den Marktplatz und die Marktkirche St. Georg – die Gemeinde beschreibt die Kirche als barock ausgestattetes Bauwerk aus den Jahren 1725/1726 mit Ganzjahreskrippe in direkter Nähe zum Schloss Tüßling – stellt ein traditionell bebautes Umfeld dar. In ländlicheren Gemeindeteilen wie Burgkirchen am Wald oder Mörmoosen dominieren dagegen eher Einfamilienhäuser und landwirtschaftlich geprägte Hofstellen. Wer ein Gutachten beauftragt, sollte deshalb nicht nur auf Wohnfläche und Modernisierungsstand schauen, sondern den konkreten Gemeindeteil und eventuelle gestalterische Auflagen (z. B. am denkmalprägten Marktplatz) klar ansprechen.