ImmobilienbewertungUlsnis 2025

Die Gemeinde Ulsnis liegt im Norden Schleswig‑Holsteins in der Landschaft Angeln, direkt an der Schlei. Zum Gemeindegebiet gehören die Ortsteile Affegünt, Bremsdieck, Dallacker, Düttnis, Gunneby, Hestoft, Kius, Knappersfeld, Ulsnis, Ulsniskirchenholz und Ulsnisland. The community is part of the Amt Süderbrarup im Kreis Schleswig‑Flensburg. Der Ortsteil Kius liegt nahe dem Waldgebiet „Kiuser Gehege“, einem FFH‑Schutzgebiet im Naturnetz von Schleswig‑Holstein. Im öffentlichen Nahverkehr wird der Ortsteil „Ulsnis Kius“ durch die Buslinien 605, 609 und 637 bedient.

Ulsnis zeigt klassische Merkmale eines überwiegend ländlich geprägten Bestandsortes: Viele Gebäude stammen aus älteren Jahrzehnten und befinden sich in landschaftlich wertvoller Umgebung, teils sogar unter Ensembleschutz oder Denkmalpflege (z. B. die St. Wilhadi‑Kirche in Ulsnis). Beim Erwerb oder bei der Miete sollten Sie insbesondere auf die Energieausstattung (Heizung, Dämmung), die mögliche Gefährdung durch Hochwasser der Schlei und die Infrastruktur (ÖPNV‑Anbindung, Einkaufsmöglichkeiten) achten. Zwar gibt es in Ulsnis keine umfassende Einzelhandels‑Versorgung vor Ort. Eine offizielle Hochwasserkarte wird auf der Gemeinde­website nicht ausgewiesen, daher wäre eine Rückfrage bei der Kommune oder beim Katastrophenschutz ratsam.

Für die Bewertung von Immobilen in Ulsnis eignen sich die klassischen Verfahren: Der Vergleichswertansatz für bebaute Grundstücke, der Sachwertansatz bei älteren Objekten mit individuellem Zuschnitt und der Ertragsansatz bei denkmal­geschützten Gebäuden mit Vermietung. Besonderheiten vor Ort: Der Ortsteilbereich ist kleinteilig mit zahlreichen historischen Höfen und Einzelhäusern, sodass Vergleiche nur unter ähnlicher Substanz und Lage durchgeführt werden sollten. Zudem ist das Wald‑ und Uferumfeld – etwa das Gunnebyer Noor – ein wert­relevanter Faktor.

- Liegt das Objekt im Bereich „Gunnebyer Noor“ oder nahe dem Waldgebiet „Kiuser Gehege“ (FFH‑Schutzgebiet) – hier könnte der Bebauungsrahmen eingeschränkt sein. - Erreichbarkeit der Bushaltestelle „Ulsnis Kius“ (Buslinien 605/609) für den Alltag / Pendeln – gute Anbindung stärkt Wert und Nutzbarkeit. - Gewünschte Distanz zur Uferzone der Schlei – Uferlagen können besondere Auflagen im Hochwasser‑ oder Naturschutz mit sich bringen. - Überprüfung, ob das Gebäude unter Denkmalschutz oder in einem Ensemblegebiet steht – z. B. Kirche oder alte Hofanlagen.