ImmobilienbewertungUnna 2025

Unna liegt rund 15 Kilometer östlich von Dortmund am historischen Hellweg und markiert den Übergang vom Ruhrgebiet zur Hellwegbörde. Das Stadtgebiet reicht von rund 65 bis über 200 Meter über Normalnull und kombiniert damit topografisch eher flache Lagen im Kernbereich mit leicht erhöhten Bereichen Richtung Haarstrang. Für den Immobilienmarkt wichtig ist die Gliederung in unterschiedliche Ortsteile: Massen und insbesondere Königsborn im Norden sind stark vom früheren Bergbau und von Geschosswohnungsbau geprägt, inklusive Zechensiedlungen wie der Buderuskolonie. Dagegen haben Ortsteile wie Billmerich, Hemmerde, Lünern, Stockum oder Siddinghausen einen eher dörflich-ländlichen Charakter mit Einfamilienhäusern und landwirtschaftlichen Betrieben. Im Umfeld des historischen Stadtkerns dominieren gemischte Wohngebiete mit kleineren Mehrfamilienhäusern und dichterer Bebauung. Für die Bewertung ist entscheidend, ob eine Immobilie in einem städtisch geprägten Quartier mit guter Nahversorgung oder in einer ruhigen Rand- bzw. Aussiedlungslage liegt, da sich Nachfrage, erzielbare Mieten und Bodenrichtwerte deutlich unterscheiden können.

Der Wohnungsbestand in Unna ist historisch gewachsen und sehr unterschiedlich je nach Stadtteil. Im Kernbereich und in Teilen von Massen und Königsborn finden sich ältere Mehrfamilienhäuser und Blockrandbebauung aus der Zeit der industriellen Entwicklung, teils mit Nachkriegsbauten und Hochhaussiedlungen. In vielen Straßen wurden Bestände modernisiert, energetisch ertüchtigt oder durch punktuelle Neubauten ergänzt. Gleichzeitig prägen im Süden und Osten des Stadtgebiets, etwa Richtung Billmerich und Hemmerde, Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und kleinere Reihenhausgebiete das Bild. Hier spielen Baujahr, energetischer Zustand und nachträgliche Modernisierungen für die Bewertung eine zentrale Rolle, da die Standardwerte für das Sachwertverfahren stark variieren. In gewachsenen Siedlungen mit Zechen- und Arbeiterhäusern stellen sich häufig Fragen nach Denkmalschutz, Ensembleschutz und nachträglichen Anbauten, während in ländlichen Ortsteilen die baurechtliche Zulässigkeit von Erweiterungen und Nebengebäuden genau zu prüfen ist. Wer ein Objekt bewerten lässt, sollte deshalb belastbare Unterlagen zum Baualter, zu Um- und Ausbauten sowie zu energetischen Maßnahmen bereitstellen.

Unna verfügt mit dem Bahnhof Unna über einen wichtigen Knoten im regionalen Schienenverkehr. Von hier bestehen Verbindungen unter anderem über die Regionalbahnlinie RB 59 (Hellweg-Bahn) zwischen Dortmund und Soest sowie weitere Linien in Richtung Hamm und Fröndenberg. Ergänzt wird dies durch die S-Bahn-Anbindung über den Haltepunkt Unna-Königsborn. Zusätzlich gibt es weitere Stationen in den Ortsteilen, etwa in Massen, Lünern und Hemmerde, was die Erreichbarkeit der Randlagen verbessert. Direkt südlich des Bahnhofs liegt der zentrale Busbahnhof mit städtischen und regionalen Linien, der als Umsteigeknoten für den gesamten Kreisraum fungiert. Für die Immobilienbewertung ist die Entfernung zu den Bahnstationen und zum Busknoten ein wesentlicher Lagefaktor: Wohnlagen mit kurzen Wegen zu Bahnhof oder Haltepunkt und gleichzeitig ruhiger Wohnstraße erzielen in der Regel höhere Preise und Mieten als vergleichbare Objekte ohne fußläufige ÖPNV-Anbindung. Für Gewerbeimmobilien und Büros in Bahnhofsnähe sind die Fahrgastzahlen und der Status als regionaler Knoten ein klares Plus.

Trotz insgesamt eher geringer Waldanteile verfügt Unna über mehrere bedeutende Grün- und Freiraumbereiche, die unmittelbaren Einfluss auf die Wohnqualität haben. Besonders hervorzuheben ist das Bornekamptal im Süden der Innenstadt: Das vom Kortelbach durchzogene Tal ist als geschützter Landschaftsbestandteil ausgewiesen, bildet eine wichtige Frischluftschneise und verbindet die Stadt mit dem Haarstrang. Für angrenzende Wohnlagen bedeutet dies eine attraktive, naturnahe Umgebung, was sich positiv auf Nachfrage und Vermietbarkeit auswirken kann. Ergänzend gibt es weitere Naherholungsräume wie die Massener Heide oder die Uelzener Heide. Gleichzeitig befasst sich die Stadt intensiv mit Starkregen- und Überflutungsrisiken. Stadtbetriebe und Lippeverband haben Gefahrenkarten und ein Maßnahmenpaket erarbeitet; ergänzend stellt das Land Nordrhein-Westfalen Hochwassergefahren- und Risikokarten bereit. Bei der Bewertung von Immobilien – insbesondere in Tallagen oder bachnahen Bereichen – sollte geprüft werden, ob das Grundstück in einem ausgewiesenen Gefahren- oder Überschwemmungsbereich liegt und welche baulichen oder versicherungsrechtlichen Konsequenzen sich ergeben.

In Unna werden Wohnimmobilien je nach Objektart überwiegend nach dem Vergleichs- oder Sachwertverfahren bewertet, bei renditeorientierten Mehrfamilienhäusern in dichteren Quartieren auch nach dem Ertragswertverfahren. Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser im Stadtkern oder in gefragten Wohnlagen wie Teilen des Südrings oder im Umfeld des Bornekamptals liefert der regionale Markt ausreichend Vergleichsobjekte, sodass das Vergleichswertverfahren häufig gut anwendbar ist. In ländlicheren Ortsteilen mit individueller Bebauung dominieren dagegen häufig Sachwertansätze, die Substanz, Modernisierungsgrad und Grundstücksgröße stärker gewichten. Relevante Rahmenbedingungen ergeben sich aus der kommunalen Bauleitplanung: Über das Bauleitplanungsportal der Stadt Unna und des Kreises können Flächennutzungsplan, Bebauungspläne und Festsetzungen zu Nutzung, Geschossigkeit oder Baugrenzen eingesehen werden. Für die Verkehrswertermittlung ist es ratsam, neben Bodenrichtwerten und Marktdaten auch mögliche Festsetzungen, Erhaltungs- oder Sanierungsgebiete sowie den Denkmalschutzstatus zu prüfen, da diese Faktoren Erweiterungsmöglichkeiten und Drittverwendung beeinflussen.