ImmobilienbewertungWendelstein 2025

Wendelstein ist ein Markt im mittelfränkischen Landkreis Roth und schließt unmittelbar an den südlichen Stadtrand von Nürnberg an. Die Gemeinde profitiert damit von der Nähe zum Oberzentrum, bleibt aber gleichzeitig ein eigenständiger Wohnstandort mit kleinstädtischem Charakter. Verwaltungsstrukturell gliedert sich Wendelstein in mehrere Ortsteile mit teils deutlichen Unterschieden: Der Hauptort Wendelstein bildet mit Rathaus, Einzelhandel und sozialen Einrichtungen das Zentrum. Großschwarzenlohe und Kleinschwarzenlohe sind größere, durch Ein- und Zweifamilienhausbebauung geprägte Ortsteile, die eng mit dem Schwarzachtal und den umgebenden Wäldern verknüpft sind. Kleinere Ortsteile wie Neuses, Sperberslohe, Dürrenhembach, Raubersried oder Sorg besitzen dagegen eher dorf- und weilerartige Strukturen. Die Schwarzach bildet im Süden einen wichtigen Landschafts- und Hochwasserkorridor. Teile des Gemeindegebiets sind in Landschaftsschutzgebiete eingebunden oder liegen im Einflussbereich von Hochwassergefahrenflächen. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies, dass Lageunterschiede zwischen höher gelegenen Wohngebieten und potentiell hochwasserbetroffenen Zonen entlang der Schwarzach gezielt geprüft werden sollten.

Der Gebäudebestand in Wendelstein ist überwiegend wohngeprägt. In den größeren Ortsteilen dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser, während in den dörflichen Gemeindeteilen eher landwirtschaftlich geprägte Altbestände und einzelne Neubauten zu finden sind. Verdichtete Strukturen mit Mehrfamilienhäusern und Reihenhausanlagen liegen vor allem im Kernort Wendelstein und in Teilen von Großschwarzenlohe und Kleinschwarzenlohe. Auf Basis von Angebotsdaten bewegen sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Mittel im Bereich von rund 3.500 Euro pro Quadratmeter, mit günstigeren Bestandsobjekten und teuren, modernisierten oder neueren Wohnungen im oberen Segment. Häuser liegen mit mittleren Quadratmeterpreisen über 4.000 Euro leicht höher, was die hohe Nachfrage nach Einfamilien- und Doppelhäusern im Nürnberger Umland widerspiegelt. Für die Wertermittlung ist entscheidend, ob es sich um gewachsene Wohnlagen mit älterem Bestand, um Nachverdichtungen innerhalb bestehender Quartiere oder um Neubaugebiete handelt. Baujahr, energetischer Standard und Stellplatzsituation wirken sich in Wendelstein spürbar auf erzielbare Preise aus, insbesondere im Vergleich zwischen älteren Siedlungsbereichen und energetisch modernisierten Objekten.

Für den Mietwohnungsmarkt existiert ein qualifizierter Mietspiegel, den der Markt Wendelstein regelmäßig fortschreibt. Darüber hinaus stellt die Gemeinde einen Online-Mietenrechner zur Verfügung. Der Mietspiegel differenziert nach Baujahr, Wohnungsgröße und Ausstattungsmerkmalen und bietet damit eine wichtige Grundlage für Mieterhöhungen und die Einordnung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Mikrolagen spielen bei der Miete eine zentrale Rolle: Wohnungen im Ortskern nahe Rathaus und Einzelhandel sowie mit kurzer Entfernung zu Bushaltestellen wie „Altes Rathaus“, „Neues Rathaus“ oder „Nürnberger Straße“ erzielen erfahrungsgemäß höhere Mieten als vergleichbare Objekte in deutlich periphereren Lagen. Das VGN-Liniennetz bindet Wendelstein mit mehreren Buslinien an Nürnberg-Langwasser, Feucht und andere Umlandgemeinden an, was speziell für Pendelhaushalte ein wichtiges Kriterium darstellt. Ruhige, grün geprägte Lagen finden sich unter anderem in den Bereichen nahe der Schwarzach oder am Waldrand, beispielsweise rund um den Ortsteil Sorg. Hier sind die Grundstücke oft großzügiger geschnitten, gleichzeitig sollten bei Beständen in Flussnähe mögliche Hochwassergefahren und gegebenenfalls bestehende Auflagen aus Schutz- und Überschwemmungsgebieten in die Miet- und Kaufpreisbetrachtung einbezogen werden.

Bei der Immobilienbewertung in Wendelstein kommen – wie allgemein im Wohnimmobilienbereich – in der Regel das Sachwertverfahren bzw. Vergleichswertverfahren zum Einsatz; bei vermieteten Objekten wird zusätzlich das Ertragswertverfahren herangezogen. Die Ausprägung der Ortsteile mit jeweils eigenem Charakter erfordert eine differenzierte Betrachtung der Mikrolage. Unverzichtbar ist der Blick in die kommunale Bauleitplanung: Der Markt Wendelstein stellt über seine Website Bebauungspläne und weitere Bauleitplanverfahren bereit. Ergänzend können über das bayernweite Bauleitplanungsportal und Geo- bzw. Umweltportale Informationen zu festgesetzten Überschwemmungsgebieten, Landschafts- und Naturschutzgebieten abgerufen werden. In einzelnen Neubau- oder Nachverdichtungsgebieten sind Vorgaben zu Dachformen, Geschossigkeit, Stellplätzen oder zur Nutzung von Photovoltaik üblich und beeinflussen die Bebauungsmöglichkeiten sowie die Marktgängigkeit eines Objekts. Für eine fundierte Bewertung sollten Eigentümerinnen und Eigentümer in Wendelstein daher neben Grundbuch- und Katasterunterlagen stets auch den aktuellen Bebauungsplan, eventuelle Altlasten- oder Lärmschutzhinweise sowie bei Flussnähe konkrete Hochwasserinformationen einholen. Dies gilt besonders für Lagen im Umfeld der Schwarzach und der angrenzenden Schutzgebiete.