ImmobilienbewertungWinningen 2025

Winningen ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Mayen-Koblenz und Teil der Verbandsgemeinde Rhein-Mosel mit Verwaltungssitz in Kobern-Gondorf. Der Ort liegt auf der linken Moselseite in der Untermosel, eingebettet in das Landschaftsschutzgebiet „Moselgebiet von Schweich bis Koblenz“. Zwischen Koblenz-Güls moselabwärts und Kobern-Gondorf moselaufwärts drängen sich historischer Ortskern, Uferbereiche und Weinberge auf sehr engem Raum. Die Tallage direkt am Fluss wird von steilen Terrassenweinbergen überragt, die seit Jahrhunderten bewirtschaftet werden. Zum Gemeindegebiet gehört auch der Wohnplatz Distelbergerhof. Über dem Ort verlaufen die Moseltalbrücke der A61 und der Verkehrslandeplatz Koblenz-Winningen, der sowohl von Sport- als auch von Geschäftsfliegern genutzt wird; außerdem ist dort die Polizeihubschrauberstaffel Rheinland-Pfalz stationiert. Für den Alltag wichtig ist der Bahnhof Winningen (Mosel) an der Moselstrecke, an dem die RB 81 („Moseltalbahn“) der DB Regio hält.

Im Altort von Winningen stehen dichte giebelständige Winzerhäuser und Fachwerk rund um den Weinhexbrunnen. Die Parzellen liegen direkt unterhalb der Steillagen, oft mit sehr knappen Abständen zwischen Haus, Hof und Straße. Gleichzeitig plant die Ortsgemeinde neue Bauflächen über Bebauungspläne wie „Winningen-Ost“ und deren Änderungen. Laut Gemeinde sollen diese Pläne Wohnraum und betrieblich nutzbare Flächen sichern, ohne den dörflichen Charakter zu zerstören: zukünftige Entwicklungen sollen im Einklang mit der gewachsenen Kulturlandschaft und der Demografie des Ortes stehen. Für Käufer oder Mieter heißt das praktisch: Im Kern sind Umbauten oft gestaltungsgebunden, in den Entwicklungsgebieten gelten klare Festsetzungen zu Baukörper, Dachform und Erschließung. Wer ein Bestandshaus übernimmt, sollte früh klären, ob die gewünschte Modernisierung innerhalb der Festsetzungen des jeweiligen Bebauungsplans zulässig ist.

Bewertung in Winningen funktioniert nur, wenn man die sehr unterschiedlichen Teilräume trennt. Im historischen Kerngebiet gelten strenge örtliche Vorgaben: Die Erhaltungs- und Gestaltungssatzung der Ortsgemeinde legt für den „Kern-Geltungsbereich – Ortskern Winningen“ die äußere Gestaltung von Gebäuden, Dachformen, Fassadenfarben, Fenstern und selbst privaten Freiflächen fest. Die Satzung unterscheidet außerdem zwischen diesem Kern-Geltungsbereich und einem erweiterten Geltungsbereich der Ortslage. Abweichungen müssen vorab mit Ortsbürgermeister oder Bauamt der Verbandsgemeinde Rhein-Mosel abgestimmt werden; Bestandsschutz bleibt zwar bestehen, doch Änderungen werden genehmigungspflichtig geprüft. Für Gutachten heißt das: Ein Vergleichswertansatz muss Objekte berücksichtigen, die denselben regelgebundenen Rahmen teilen, weil dieser Rahmen Substanz und Vermarktbarkeit prägt. Außerhalb des Kernbereichs – also im erweiterten Geltungsbereich mit eher freistehenden Häusern und Nachkriegssiedlungen – ist oft der Sachwert (bzw. bei vermieteten Einheiten der Ertragswert) realistischer.