ImmobilienbewertungZell Im Wiesental 2025

Zell im Wiesental liegt im oberen Wiesental des Südschwarzwalds und umfasst die offiziell benannten Ortsteile Adelsberg, Atzenbach, Gresgen, Mambach, Pfaffenberg und Riedichen. Die topografische Zweiteilung prägt die Bebauung: Im Tal konzentrieren sich dichter bebaute Quartiere entlang von Hauptachsen, während die Höhenlagen eher locker bebaut sind und teils Streusiedlungskarakter zeigen. Die Gemarkung ist dadurch stark kleinteilig, was Lagequalitäten selbst innerhalb kurzer Distanzen sichtbar variieren lässt.

Typische Bestände sind Mischungen aus traditionellen Schwarzwaldhäusern, Nachkriegsbauten und jüngeren Einfamilien- sowie Mehrfamilienhäusern. Bei Bestandsobjekten sind Dämmstandard, Dach, Fenster und Heizung systematisch zu prüfen; in Höhenlagen zusätzlich Wind- und Schneelasten sowie Zufahrten im Winter. Für Neu- und Umbauten lohnt der Blick in die örtlichen Bauleitpläne und Satzungen, um Festsetzungen zu Baugrenzen, Dachformen, Gestaltung oder Erschließung zu kennen. Die Stadt verweist online auf Satzungen und auf die Bebauungspläne beim Landratsamt – diese Dokumente liefern verbindliche Rahmenbedingungen für Baurecht und Gestaltung.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist der Sachwert mit regional kalibrierten Alterswertminderungen und marktüblichen Objektansätzen sinnvoll, ergänzt um plausibilisierende Vergleichswerte. Bei Mehrfamilienhäusern empfiehlt sich primär der Ertragswert mit kritischem Blick auf nachhaltige Nettoerträge (Leerstand, Instandhaltung, Bewirtschaftung). In den Ortsteilen können Hangneigung, Erschließung, Ausrichtung, Abschattung und Aussicht den Nutz- und Bodenwert spürbar beeinflussen; daher sind ortsbezogene Zu- und Abschläge transparent zu begründen. Für größere Grundstücke, Mischnutzungen oder besondere Objekte bietet sich eine kombinierte Vorgehensweise an (Bodenwert plus objektspezifische Erträge bzw. ergänzende Sensitivitätsrechnungen), um die Bandbreite realistisch einzuhegen.

Prüfpunkte vor Ort: (1) Erreichbarkeit über den Bahnhof „Zell im Wiesental“ der Regio-S-Bahn Basel auf der Linie S6; Takt und Linienverlauf sind beim Regio-Verkehrsverbund Lörrach (RVL) einsehbar.