ImmobilienbewertungZirndorf 2025

Zirndorf liegt südlich von Fürth und westlich von Nürnberg im mittelfränkischen Bibertal und gehört zur Metropolregion Nürnberg. Die Stadt ist Kreisstadt des Landkreises Fürth und zählt rund 26.000 Einwohner. Das Stadtgebiet gliedert sich in zwölf Gemeindeteile, darunter die Kernstadt mit den Bereichen um Marktplatz und Alte Veste sowie die Ortsteile Anwanden, Banderbach, Bronnamberg, Leichendorf, Lind, Weiherhof, Weinzierlein und Wintersdorf. Die Kernstadt wird durch ein gemischtes Bild aus historischen Strukturen, Nachkriegsbebauung und neueren Mehrfamilienhäusern geprägt. Hier finden sich dichter bebaute Quartiere mit überwiegend Geschosswohnungen, kleineren Stadthäusern und einer gewachsenen Infrastruktur mit Einzelhandel, Schulen und Verwaltung. In den eingemeindeten Ortsteilen dominieren dagegen Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhauszeilen und kleinere Dorfkerne mit landwirtschaftlich genutzten Flächen. Besonders am Südrand bei Anwanden und rund um Weinzierlein und Wintersdorf ist der Übergang in offene Landschaft, Wiesen und Wälder deutlich spürbar. Diese unterschiedlichen Strukturen führen zu klar getrennten Mikrolagen mit abweichender Nachfrage, Baualtersklassen und Wertniveaus. Für die langfristige Entwicklung sind der wirksame Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan sowie laufende Bebauungspläne maßgeblich. Sie bestimmen, wo künftig nachverdichtet, neu gebaut oder aus naturschutzfachlichen Gründen nur sehr eingeschränkt entwickelt werden darf.

Zirndorf ist verkehrlich eng an Fürth und Nürnberg angebunden. Über die Bundesstraße 8 sowie die Südwesttangente bestehen schnelle Anschlüsse an das überregionale Straßennetz. Für Berufspendlerinnen ist die Lage im Speckgürtel der Metropolregion ein wichtiger Werttreiber. Im Schienenverkehr verläuft die sogenannte Rangaubahn durch das Stadtgebiet. Entlang dieser Strecke bedient die Regionalbahnlinie RB 11 die Haltepunkte Zirndorf, Zirndorf Kneippallee und Weiherhof in einem dichten Takt. Im Ortsteil Anwanden besteht zusätzlich ein Anschluss an die S-Bahn-Linie S4, die Nürnberg mit Ansbach und Crailsheim verbindet. Damit sind sowohl Fürth Hauptbahnhof als auch Nürnberg Hauptbahnhof in überschaubarer Fahrzeit erreichbar. Das Stadtbusnetz und regionale Buslinien verknüpfen die Ortsteile feinmaschig untereinander sowie mit den Nachbarstädten Oberasbach, Stein und Fürth im Verkehrsverbund Großraum Nürnberg. Wichtige Haltestellen wie Marktplatz Zirndorf, Realschule und Pinderpark bieten Umsteigemöglichkeiten und sichern die Erreichbarkeit von Schulen, Verwaltung und größeren Arbeitgebern. Für die Bewertung von Wohnlagen ist entscheidend, wie nah ein Objekt zu einem der Bahn- oder Busknoten liegt und wie häufig die Takte sind. Lagen mit fußläufigem Zugang zur RB 11 oder S4 werden im Regelfall höher nachgefragt als abgelegenere Randlagen ohne regelmäßigen Busverkehr.

Im Immobilienmarkt von Zirndorf lassen sich mehrere Teilmärkte unterscheiden. In der Kernstadt dominieren Geschosswohnungsbauten, ältere Mietshäuser und Eigentumswohnungen aus der Nachkriegszeit sowie in Teilen modernisierte Bestände. Hier ist die Nachfrage nach gut angebundenen Wohnungen für Pendlerinnen und kleinere Haushalte besonders hoch. In den Ortsteilen Weiherhof, Banderbach, Bronnamberg, Leichendorf und Wintersdorf finden sich überwiegend Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser mit Gärten. Diese Lagen werden von Familien nachgefragt, die eine ruhige Wohnumgebung und gleichzeitig eine akzeptable Anbindung an Schule, Kita und Arbeitsplätze suchen. Je nach Nähe zu Bushaltestellen und den Bahnhöfen Weiherhof oder Anwanden ergeben sich deutliche Preisunterschiede. Der Bestand reicht von Nachkriegssiedlungen über Einfamilienhäuser aus den 1970er und 1980er Jahren bis hin zu neueren Reihen- und Doppelhäusern. Verdichtungsmaßnahmen und kleinere Neubauprojekte finden vor allem dort statt, wo der Flächennutzungsplan Wohnbauland vorsieht und keine Konflikte mit Schutzgebieten oder Hochwasserbelangen bestehen. Für die Wertermittlung sind die üblichen Verfahren wie Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern sowie Ertragswertverfahren bei Mehrfamilienhäusern einschlägig. Aufgrund der unterschiedlichen Mikrolagen sollten Vergleichsobjekte möglichst im selben Ortsteil oder entlang derselben Verkehrslinie gesucht werden, um Verzerrungen zu vermeiden.

Die Bibert prägt als Fluss das Stadtbild und durchquert mehrere Ortsteile wie Weinzierlein, Wintersdorf, Leichendorf und die Kernstadt. Entlang des Gewässers liegen Auenbereiche mit Wiesen, Gehölzsäumen und naturnahen Abschnitten. Teile der Bibert und angrenzende Flächen sind als FFH-Gebiet sowie als wasserabhängige Schutzgebiete ausgewiesen, ebenso die Weiherkette Klingenwasen bei Zirndorf und Weinzierlein. Für die Erholung und Lebensqualität sind Stadtpark, Landschaftsschutzgebiete am nördlichen Stadtrand in Richtung Fürth sowie Biotopflächen des Naturschutzes wichtig. Gleichzeitig bestehen im Bibertal ausgewiesene Hochwasserrisikogebiete, die in Hochwasserkarten des Landes und in speziellen Beiblättern für die Stadt Zirndorf dokumentiert sind. Diese Karten zeigen, welche Straßenzüge bei häufigen oder extremen Hochwasserereignissen potenziell betroffen sind. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies, dass Lagen mit direktem Bezug zu Bibert und Weihern zwar landschaftlich attraktiv sind, aber hinsichtlich Hochwassergefahr, Auflagen aus Natura-2000-Gebieten, Trinkwasserschutz und eventuellen Bau- oder Nutzungseinschränkungen genauer geprüft werden müssen. Versicherbarkeit, erforderliche bauliche Schutzmaßnahmen sowie mögliche Einschränkungen bei An- und Umbauten beeinflussen den Marktwert. Empfehlenswert ist die Einsicht in die Hochwasserrisikokarten des Bayerischen Landesamts für Umwelt und in das Geoportal des Landkreises Fürth, das neben Bauleitplanung auch Schutzgebiete und teilweise Bodenrichtwerte abbildet.

Bei der Bewertung von Immobilien in Zirndorf sollten Eigentümerinnen und Kaufinteressierte systematisch zwischen Makrolage, Ortsteil und konkreter Mikrolage unterscheiden. Die Zugehörigkeit zur Metropolregion Nürnberg, die Funktion als Kreisstadt und die gute ÖPNV-Anbindung bilden den Rahmen der Makrolage und wirken generell wertstabilisierend. Auf Ortsteilebene sind Unterschiede in Bebauung, Baualter, Infrastruktur und Umweltaspekten entscheidend. In dörflichen Lagen wie Anwanden, Lind oder Wintersdorf sind Vergleichsobjekte mit ähnlicher Struktur und Anbindung zu wählen, während in der Kernstadt eher innerstädtische Miet- und Eigentumsobjekte als Referenz dienen. Für Reihen- und Doppelhäuser in den Siedlungsbereichen um Weiherhof oder Bronnamberg können wiederum andere Vergleichswerte angemessen sein. Wichtige Unterlagen sind der aktuelle Grundbuchauszug, gegebenenfalls vorhandene Teilungserklärungen, Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis sowie die jeweils gültigen Bebauungspläne und der Flächennutzungsplan. Die Stadt Zirndorf stellt Informationen zu Bauleitplänen online bereit, darüber hinaus können über das zentrale Landesportal Bauleitplanung und das Geoportal des Landkreises Fürth Details zu Planung, Schutzgebieten und Bodenrichtwerten abgerufen werden. Für Mietobjekte ist ergänzend ein Blick in den örtlichen Mietspiegel der Stadt Zirndorf sinnvoll, der jedoch nicht die individuelle Markt- und Objektsituation ersetzen kann. Bei höherwertigen Objekten, Sonderimmobilien oder Lagen mit möglichen Konflikten aus Hochwasser- oder Naturschutzsicht empfiehlt sich die Beauftragung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.