ImmobilienbewertungHessen 2025

Hessen ist mit dem Finanzplatz Frankfurt, einem starken Dienstleistungssektor und wettbewerbsfähigen Industriebranchen wie Chemie, Pharma, Automotive und Logistik einer der wirtschaftlich stärksten Standorte Deutschlands. Die zentrale Lage, der Frankfurter Flughafen und die Verkehrsachsen entlang Rhein, Main und Fulda sorgen für eine hohe Arbeitsplatzdichte und entsprechend stabile Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien, vor allem im Rhein-Main-Gebiet. Zum Stichtag 31. Dezember 2024 lebten nach Angaben des Hessischen Statistischen Landesamtes rund 6,28 Millionen Menschen im Bundesland; die Bevölkerung ist in den letzten Jahren trotz negativer Geburtenbilanz leicht gewachsen, getragen vor allem von Wanderungsgewinnen. Bevölkerungsvorausberechnungen gehen davon aus, dass die Einwohnerzahl bis Mitte der 2030er-Jahre moderat zunimmt und danach langsam zurückgeht. Der Regierungsbezirk Darmstadt mit dem Rhein-Main-Gebiet wächst, während für Mittel- und Nordhessen eher stagnierende oder rückläufige Bevölkerungszahlen erwartet werden. Für den Immobilienmarkt bedeutet dies eine Kombination aus dauerhaft hoher Nachfrage in den Wachstumsräumen und eher gedämpfter Dynamik in vielen ländlichen Regionen. Studien zum Wohnraumbedarf zeigen einen zusätzlichen Bedarf von mehreren hunderttausend Wohnungen bis 2040, der zu großen Teilen in Südhessen und den kreisfreien Städten konzentriert ist. In den wirtschaftsstarken Verdichtungsräumen stabilisiert die Angebotsknappheit das Preisniveau, während in strukturschwächeren Kreisen Leerstands- und Vermietungsrisiken deutlich stärker in die Bewertung einfließen müssen.

Das wichtigste Teilmarktcluster in Hessen ist die Metropolregion FrankfurtRheinMain. Sie umfasst neben Frankfurt am Main unter anderem Wiesbaden, Darmstadt, Offenbach, den Main-Taunus- und Hochtaunuskreis sowie den Main-Kinzig-Kreis und Teile des Rheingau-Taunus- und Wetteraukreises. Hier konzentrieren sich Finanzwirtschaft, Unternehmenszentralen, Dienstleistungen und Logistik; entsprechend hoch sind Kaufkraft und Nachfrage nach Wohnraum – von innerstädtischen Eigentumswohnungen bis zu Einfamilienhäusern im Speckgürtel. In Mittelhessen prägen Universitäts- und Hochschulstandorte wie Gießen und Marburg den Markt. Studierende, wissenschaftliches Personal und ein breiter Mittelstand sorgen dort für eine vergleichsweise stabile Nachfrage, bei insgesamt moderaterem Preisniveau als in der Rhein-Main-Region. Mittelzentren wie Wetzlar oder Limburg an der Lahn profitieren zusätzlich von guter Erreichbarkeit Richtung Rhein-Main. Nordhessen rund um Kassel sowie Kreise wie Schwalm-Eder, Waldeck-Frankenberg oder Werra-Meißner sind deutlich ländlicher geprägt und weisen teils stagnierende oder rückläufige Bevölkerungszahlen auf. In vielen Gemeinden stehen größere Bestände an Ein- und Zweifamilienhäusern und älteren Mehrfamilienhäusern zur Verfügung; die Auswahl an Bestandsobjekten ist groß, die Nachfrage aber deutlich schwächer. Für Käuferinnen und Käufer bedeutet das oft günstigere Einstiegspreise, gleichzeitig aber höhere Risiken in Bezug auf Wiederverkauf und langfristige Vermietbarkeit. Zusätzlich gibt es Tourismus- und Naherholungsregionen wie Teile des Taunus, der Odenwald, der Vogelsberg, die Rhön oder der Bereich um den Edersee. Hier spielt neben der klassischen Wohnnutzung auch der Markt für Ferienwohnungen, Zweitwohnsitze und kleine Beherbergungsbetriebe eine Rolle.

Der hessische Wohnungsbestand ist stark durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt. Laut Hessischem Statistischem Landesamt gab es 2022 rund 1,4 Millionen Wohngebäude mit über 3 Millionen Wohnungen; 62,1 Prozent der Gebäude sind Einfamilienhäuser, 21,0 Prozent Zweifamilienhäuser und 16,7 Prozent Gebäude mit drei oder mehr Wohnungen. In Frankfurt am Main stellt dagegen der Geschosswohnungsbau den Schwerpunkt dar, dort entfallen knapp die Hälfte der Wohngebäude auf Häuser mit drei oder mehr Wohnungen. Studien zum Wohnungsbestand zeigen, dass rund zwei Drittel der Mehrfamilienhäuser in Südhessen im Regierungsbezirk Darmstadt stehen, während in vielen Landkreisen in Mittel- und Nordhessen Ein- und Zweifamilienhäuser bis zu 90 Prozent des Gebäudebestands ausmachen. In den Großstädten dominieren dichte Gründerzeit- und Nachkriegsquartiere, sanierte Altbauten, kompakte Etagenwohnungen und neuere Stadtquartiere mit höherem Geschosswohnungsbau. In Speckgürtelkommunen und ländlichen Kreisen überwiegen freistehende Einfamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser mit drei bis acht Wohneinheiten. Für die Immobilienbewertung bedeutet das: Baujahr, energetischer Zustand und Modernisierungsstand unterscheiden sich regional stark und wirken sich unmittelbar auf Marktgängigkeit, Mietertrag und Instandhaltungsaufwand aus.

Für Eigentümerinnen, Käufer und kleinere Investoren liegen die größten Chancen im anhaltenden Nachfragedruck der Wachstumsregionen. Im Rhein-Main-Gebiet mit Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt, Offenbach und den umliegenden Landkreisen trifft ein dynamischer Arbeitsmarkt auf begrenzte Flächenreserven und niedrige Leerstandsquoten. Gut angebundene Stadtteile und Umlandgemeinden mit S-Bahn-Anschluss oder Autobahnknotenpunkten profitieren überproportional von dieser Entwicklung. Auch Universitätsstädte wie Gießen, Marburg, Kassel oder Fulda bieten durch eine stetige Nachfrage nach Mietwohnungen solide Rahmenbedingungen. In ländlichen Räumen ergeben sich Chancen vor allem bei energetisch sanierten oder gut geschnittenen Einfamilienhäusern in verkehrsgünstiger Lage sowie bei Immobilien mit Zusatznutzen wie Einliegerwohnung oder Homeoffice-Potenzial. Gleichzeitig sind die Risiken regional sehr unterschiedlich ausgeprägt. In Teilen Mittel- und Nordhessens ist langfristig mit sinkenden Einwohnerzahlen und einer Alterung der Bevölkerung zu rechnen; Leerstand und Zweitmarktliquidität sind hier wichtige Bewertungsparameter. Käuferinnen und Käufer sollten Vermietbarkeit, alternative Nutzungskonzepte und mögliche Rückbau- oder Modernisierungskosten besonders genau prüfen. Hinzu kommen physische Risiken, insbesondere Hochwassergefährdungen entlang von Rhein, Main, Lahn, Fulda, Eder und ihren Nebengewässern. Das Land Hessen stellt Gefahren- und Risikokarten für verschiedene Hochwasserszenarien bereit, die bei der Bewertung von Gebäuden in Flussnähe unbedingt herangezogen werden sollten. Für fundierte Immobilienbewertungen stehen in Hessen umfangreiche Marktdaten zur Verfügung: Die Gutachterausschüsse und die Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation veröffentlichen Bodenrichtwerte, Vergleichsfaktoren, Immobilienmarktberichte sowie digitale Preis- und Mietkalkulatoren. Wer ein Objekt verkaufen, kaufen oder beleihen möchte, sollte diese amtlichen Marktdaten mit einer detaillierten Analyse der Mikrolage und des Objektzustands kombinieren und je nach Anlass ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten in Betracht ziehen.