ImmobilienbewertungEhingen Donau 2025

Die Stadt umfasst die Kernstadt und 17 offiziell benannte Ortschaften – u. a. Altbierlingen, Altsteußlingen, Berg, Dächingen, Erbstetten, Gamerschwang, Granheim und Rißtissen. Prägend sind die Flusstäler von Donau und Schmiech, die Grünzüge und Siedlungskanten formen. Für die Anbindung bedeutsam ist der Bahnhof „Ehingen (Donau)“ an der Donaubahn (Ulm–Sigmaringen). Rißtissen bildet als östlich gelegene Exklave mit eigener Ortsverwaltung eine Besonderheit der Stadtgliederung; insgesamt prägen dörfliche Kerne mit historischen Straßenräumen und jüngere Wohngebiete die Struktur.

Die Bestände reichen von dörflichen Altortslagen in den Ortschaften über Nachkriegs- und 1970er‑Jahre‑Siedlungen bis zu jüngeren Neubauten. Bei Bestandsobjekten sind energetische Sanierungen (Dämmung, Fenster, Heizung) sowie rechtliche Punkte wie Teilungserklärungen oder Erbbaurechte zu prüfen. In Flussnähe empfiehlt sich zusätzlich der Abgleich mit den landesweiten Hochwassergefahrenkarten Baden‑Württembergs, die ausgewiesene Überflutungsflächen darstellen und online abrufbar sind. Bei älteren Gebäuden sind Statik, Feuchteschutz und Leitungsbestand zu prüfen; in gewachsenen Altortslagen können Abstandsflächen, Stellplatzsatzungen oder Gestaltungsvorgaben relevant sein. Für Wohnungseigentum zählen Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Instandhaltungsrücklagen. Neubauflächen erfordern die Prüfung des Bebauungsplans, Erschließungszustands und der Hausanschlüsse.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist das Vergleichswertverfahren in homogenen Teilmärkten üblich; bei fehlender Vergleichbarkeit wird auf den Sachwert ausgewichen. Bei Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Objekten ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Die kleinteilige Ortsteilstruktur erfordert eine sorgfältige Segmentierung nach Ortsteil, Baualtersklasse und Objektart. Ensembleschutz oder örtliche Satzungen können Einfluss auf Baumaßnahmen haben; Gutachter sollten die einschlägigen städtischen Unterlagen und Bebauungspläne einbeziehen. Für Wertermittlungen empfiehlt sich eine ortsteilgenaue Boden- und Lageanalyse sowie die Dokumentation von Modernisierungen (Heizung, Dach, Hülle). Bei Spezialimmobilien oder Mischnutzungen sind marktgerechte Ansatzpunkte für Liegenschaftszinssätze, Restnutzungsdauern und wirtschaftliche Wertanteile transparent zu begründen.

Checkliste für die Vor-Ort-Prüfung: (1) ÖPNV‑Erreichbarkeit über den Bahnhof „Ehingen (Donau)“ und regionale Linien im DING‑Verbund mittels Fahrplanauskunft nachvollziehen. (2) Ortsteilzuordnung klären (z. B. Altsteußlingen oder Rißtissen) und örtliche Satzungen/B-Pläne der Stadt sichten. (3) Aufenthaltsqualität entlang von Donau und Schmiech bewerten (Wegeverbindungen, Grünräume). (4) Bei Bauvorhaben Bebauungsplan und Erschließung prüfen. Ergänzend: Wegebeziehungen zu Kitas, Schulen und Nahversorgung in der Kernstadt versus Ortschaften vergleichen, Barrierefreiheit des Zugangs und die Lärmsituation an klassifizierten Straßen bewerten.