ImmobilienbewertungObermarchtal 2025

Die Gemeinde gliedert sich offiziell in die Ortsteile Reutlingendorf, Datthausen, Mittenhausen, Gütelhofen und Luppenhofen; der Hauptort Obermarchtal liegt oberhalb des Donautals. Die Tallandschaft mit Uferbereichen und Grünzügen formt Siedlungsränder und Wegebeziehungen zwischen den Ortsteilen. Historische Ortskerne, lockere Wohnbebauung an den Rändern und landwirtschaftlich geprägte Flächen wechseln sich ab; Wege verlaufen häufig entlang der Talräume und verbinden die Ortsteile miteinander.

Im Bestand treffen historisch gewachsene Dorfkerne auf Nachkriegs- und 1970er‑Jahre‑Siedlungen sowie jüngere Wohngebiete. Für Bestandsobjekte sind Modernisierungen an Gebäudehülle, Fenstern und Heizung, Nachweise zur Statik/Feuchteschutz sowie rechtliche Unterlagen (Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Baulasten) zu prüfen. In Fluss- und Bachtälern sollten Lagen zusätzlich mit den Hochwassergefahrenkarten des Landes abgeglichen werden, die Überflutungsflächen und -tiefen ausweisen. Zusätzlich sind Abstandsflächen, Gestaltungsvorgaben und Stellplatzregelungen in gewachsenen Altortslagen zu beachten. Für Neubau oder Erweiterungen empfiehlt sich der Abgleich mit Bebauungsplan, Erschließung und Hausanschlüssen; energetische Standards und Nachweise (z. B. Energieausweis) sollten aktuell vorliegen.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist in homogenen Teilmärkten das Vergleichswertverfahren geeignet; bei geringerer Vergleichbarkeit bietet sich der Sachwert an. Mehrfamilienhäuser und mischnutzige Objekte werden regelmäßig im Ertragswert beurteilt. Die kleinteilige Ortsteilstruktur erfordert eine segmentierte Betrachtung nach Ortsteil, Baualtersklasse, Erschließung und Höhenlage. Bei Umbauten oder energetischen Maßnahmen sind örtliche Satzungen und Bebauungspläne der Gemeinde heranzuziehen; sie regeln u. a. Gestaltung und Erschließung. Bewertungsrelevant sind dokumentierte Modernisierungen (Dach, Heizung, Gebäudehülle) sowie der ortsteilgenaue Zuschnitt des Vergleichsmarkts. Bei Mischnutzungen ist die Trennung baulicher und wirtschaftlicher Wertanteile transparent zu begründen.

Checkliste für die Vor-Ort-Begehung: (1) ÖPNV an benannten Haltestellen prüfen – im DING‑Verbund bedienen die Linien (u. a. 329/320) Halte wie „Obermarchtal Kloster“, „Obermarchtal Schule“ oder „Obermarchtal Sebastian‑Sailer‑Straße“ (Fahrplantabellen einsehen). (2) Ortsteilbezug und Wegeverbindungen zwischen den Quartieren bewerten. (3) Aufenthaltsqualität an Donau‑Uferbereichen realistisch einschätzen (Zugänglichkeit, Saisonalität). (4) Für Bauvorhaben Bebauungsplan/Satzungen der Gemeinde sichten. Ergänzend: Barrierefreiheit von Zugängen, Querungsstellen über klassifizierte Straßen und fußläufige Erreichbarkeit von Nahversorgung und Bildungseinrichtungen realistisch bewerten; Donau‑Uferbereiche saisonal betrachten.