ImmobilienbewertungLonsee 2025

Die Gemeinde umfasst die Ortsteile Lonsee, Urspring, Halzhausen, Ettlenschieß, Luizhausen, Radelstetten und Sinabronn. Offiziell genannt sind die höher gelegenen Ortsteile Ettlenschieß, Sinabronn, Luizhausen und Radelstetten; im Tal liegen Lonsee und Urspring am Lauf der Lone. Bahnseitig ist der Bahnhof „Lonsee“ an der Filstalbahn zwischen Geislingen (Steige) und Ulm relevant. Die Ortsteile sind historisch gewachsen und weisen unterschiedliche Baustrukturen auf; die Tallage entlang der Lone prägt Wegeverbindungen und Grünzüge zwischen den Quartieren.

Die Bebauung reicht von dörflichen Kernen über Nachkriegs- und 1970er‑Jahre‑Siedlungen bis zu neueren Wohngebieten an den Rändern. In Tal- und Bachnähe empfiehlt sich eine Lageprüfung über die Hochwassergefahrenkarten Baden‑Württembergs, die Überflutungsflächen ausweisen. Für Bestandsobjekte sind energetische Zustände (Dach, Fassade, Fenster, Heizung) sowie rechtliche Unterlagen (Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Baulasten) zu prüfen. Zusätzlich lohnt der Blick auf Tragwerk, Feuchteschutz und Leitungsbestand; in gewachsenen Altortslagen können Abstandsflächen, Gestaltungsvorgaben und Stellplatzsatzungen relevant sein. Für Neubau oder Erweiterungen sind Bebauungspläne und Erschließung zu prüfen.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser eignet sich das Vergleichswertverfahren in homogenen Teilmärkten; bei geringerer Vergleichbarkeit bietet sich der Sachwert an. Mehrfamilienhäuser und mischnutzige Objekte werden regelmäßig im Ertragswert beurteilt. Die kleinteilige Ortsteilstruktur verlangt eine Segmentierung nach Ortsteil, Höhenlage und Erschließung. Ortsrecht (z. B. Bebauungspläne/Satzungen) der Gemeinde sollte bei Umbauten und Erweiterungen einbezogen werden. Bewertungsrelevant sind dokumentierte Modernisierungen (Dach, Heizung, Gebäudehülle) sowie eine ortsteilgenaue Lagebeurteilung. Bei Mischnutzungen ist die Abgrenzung baulicher und wirtschaftlicher Wertanteile transparent herzuleiten.

Checkliste: (1) ÖPNV prüfen – Bahnhof „Lonsee“ (Filstalbahn) sowie regionale Linien im DING‑Verbund über die Fahrplanauskunft heranziehen. (2) Ortsteilbezug klären (z. B. Urspring am Lone‑Quelltopf versus höher gelegene Ortsteile) und Wegeverbindungen bewerten. (3) Grün- und Uferbereiche entlang der Lone begehen und saisonale Nutzbarkeit einschätzen. (4) Für Bauvorhaben Bebauungsplan/Satzungen im Rathaus oder auf der Gemeindeseite prüfen. Ergänzend: Barrierefreiheit von Zugängen, Querungen über klassifizierte Straßen und fußläufige Erreichbarkeit von Nahversorgung und Bildungseinrichtungen bewerten.